Responsabilidades Gerais do Empreiteiro Geral na Construção de uma Casa Modular ou Casa Pré-fabricada

O Empreiteiro Geral tem de ser capaz de executar três tipos de tarefas de construção para construir a sua casa modular ou casa pré-fabricada: o trabalho no local de instalação, o trabalho de acoplagem e a construção de estruturas necessárias no local.

O local de instalação inclui tudo o que é feito no terreno para que nele possa ser construída uma casa modular. Algum deste trabalho é executado antes da entrega da casa, e parte dele é levado a cabo mais tarde. As tarefas a executar no âmbito do trabalho no local de instalação incluem:

• Limpar o terreno de árvores e arbustos
• Abrir um buraco para os alicerces
• Preparar uma área de entrada
• Construir os alicerces
• Gradar o terreno para uma drenagem adequada
• Instalar um sistema séptico ou fazer a ligação ao sistema público de esgotos
• Construir um poço ou fazer a ligação aos serviços públicos de água

O trabalho de acoplagem inclui as tarefas necessárias para o acabamento de uma casa modular ou casa pré-fabricada, depois de esta estar instalada nos seus alicerces. Isto engloba sempre:

• Estabelecer as ligações das canalizações e instalação eléctrica
• Instalar o sistema de aquecimento, ventilação e ar condicionado
• Acabar a carpintaria de exteriores
• Completar a carpintaria de interiores 

As construções erigidas no local são elementos adicionais a uma casa modular ou casa pré-fabricada, tais como:

• Garagem
• Alpendre
• Coberto
• Lareira de pedra
• Casa de utensílios
•  Cave acabada

Cada grupo de tarefas requer uma base de conhecimentos diferente, e um nível diverso de capacidades de construção. Em combinação, estas tarefas exigem os serviços de construtores experientes em variados níveis e tipologias de construção. Por exemplo, será necessário um perito em escavações, um empreiteiro para os alicerces, um canalizador, um electricista, um empreiteiro para o aquecimento, ventilação e ar condicionado, um empreiteiro para as áreas laterais e vedações, um carpinteiro, um instalador para os soalhos, um técnico para os trabalhos das paredes e um pintor. Se precisar igualmente de construir uma garagem, necessitará de quem se ocupe do telhado. Muitas vezes o mesmo empreiteiro domina vários destes requisitos, o que significa que quem se ocupa do enquadramento da garagem pode também tratar da cobertura. Como regra geral, no entanto, necessitará de várias e diferentes pessoas para completar este trabalho, e muitas delas serão empreiteiros independentes, a trabalhar por conta própria ou para uma pequena empresa. Em consequência, necessitará de alguém que coordene o trabalho destes empreiteiros, supervisione e faça a gestão do projecto do início até ao seu final. Essa pessoa é o empreiteiro geral.

No artigo “SELECCIONAR UM EMPREITEIRO GERAL”, é analisada a forma de escolher um. Este artigo cobre de um modo geral o que o empreiteiro geral deve fazer para tornar uma casa modular ou casa pré-fabricada habitável. Um empreiteiro geral profissional e com experiência na construção de casas modulares ou casas pré-fabricadas será a pessoa mais adequada e melhor preparada para se ocupar de todas estas tarefas.

Concluir o trabalho no local de instalação

O empreiteiro geral deve completar todo o trabalho no local de construção. A grande maioria destas responsabilidades são abordadas no artigo “ENCONTRAR E PREPARAR UM LOTE DE CONSTRUÇÃO”, de modo a ajudar a compreender os custos de tornar um pedaço de terra num lote adequado para construção. Este artigo mencionará algumas responsabilidades adicionais que se podem aplicar ao seu lote e que deverá ter em conta.

• Antes do empreiteiro geral começar qualquer escavação, quem deverá  determinar se a propriedade tem equipamentos subterrâneos (gás, água, esgotos, telefone ou cabo);
• Que medidas deverão ser tomadas para a protecção contra a neve e a geada, se a construção decorrer durante os meses de inverno, e numa região fria;
• Se o empreiteiro geral precisa de demolir quaisquer estruturas pré-existentes na propriedade, que destino deverá dar aos materiais daí resultantes;
• Quando deverá comprar um reservatório de gás propano e, se o fizer, deverá instalá-lo subterraneamente na sua propriedade;
• Quem deverá ocupar-se da arquitectura paisagística na propriedade, e que tarefas deverão ser levadas a cabo para preparar a propriedade;

Preparar o local de construção para a entrega e implantação da casa modular

O empreiteiro geral é responsável pela preparação do local para a entrega e implantação da casa. De modo mais específico, ele tem a responsabilidade de preparar quer o acesso para o lote e os alicerces quer a área onde a grua e os módulos devem ser colocados durante a instalação. Se a área é plana, com boas condições de solo, relativamente ampla e ruas rectas, esta responsabilidade não deverá implicar grandes desafios. No entanto os problemas podem surgir naquele que parece ser um bom local de instalação. O mau tempo, um solo sem grandes condições, um aterro muito solto, um qualquer poste num local inconveniente, um sistema séptico num local onde deverá ficar instalada a grua, a recusa de um cliente em cortar uma árvore de que gosta particularmente ou a remoção de um velho muro de pedra são o tipo de coisas que podem tornar um local de instalação num desafio logístico.

Quando o momento estipulado para a entrega da casa modular ou casa pré-fabricada está a umas escassas horas, o fabricante fará a entrega dos módulos pelo menos um dia antes. Nesta situação, o empreiteiro geral deverá tentar criar espaço suficiente no local para acondicionar todos os veículos de transporte na noite anterior. Dado que a maneira mais eficiente de colocar uma casa modular nos seus alicerces é colocar a grua em frente aos mesmos com um veículo transportador de cada lado da grua, o plano de armazenamento preferencial é criar um espaço que seja suficientemente amplo para que os veículos transportadores possam ser colocados directamente nestas posições. Infelizmente, a combinação da dimensão do lote e a configuração, topografia, condições do solo, dimensões dos alicerces e o número e tamanho dos módulos pode muitas vezes tornar impossível que todos eles sejam colocados no local adequado e ao mesmo tempo reservar lugar para a instalação da grua.

Quando os módulos não podem ser colocados da maneira mais adequada, um ou mais dos veículos transportadores têm que ser instalados num local temporário de armazenamento, o que pode ser noutro local do lugar de instalação, num parque de estacionamento próximo ou num campo aberto. Os veículos transportadores serão posteriormente deslocados para a sua posição adequada junto aos alicerces no dia estabelecido. Embora o empreiteiro geral seja responsável pela preparação do local de instalação de modo a facilitar estes esforços, não pode ser responsabilizado por coisas que vão para além do seu controle, tal como uma violenta tempestade de chuva que limpa a álea de entrada. Nem deverá ser expectável que ele pague a respectiva reparação.

Se o empreiteiro geral não tiver preparado o local de modo satisfatório, e isto fizer com que a entrega e instalação no local sofram um atraso, o cliente e o empreiteiro geral serão responsáveis pelos custos adicionais envolvidos. Os condutores e os batedores que efectuam a entrega contabilizarão o tempo necessário para se dirigirem ao local da instalação ou qualquer outro que lhes designe. Esperarão poder manobrar os veículos transportadores para o local com um esforço que se entenda razoável, e partir de seguida. Não estarão à espera de gastar horas à espera que umas árvores sejam cortadas, que seja entregue e despejado entulho ou que chegue uma retro escavadora. Se qualquer uma destas circunstâncias ocorrer, a companhia transportadora apresentará a conta ao vendedor/fornecedor, que lha repercutirá a si, devido ao tempo adicional. A companhia proprietária da grua cobrará ao vendedor/fornecedor à hora, sujeito a uma tarifa mínima. Quanto mais tempo os trabalhos de instalação demorarem, maior será o tempo contado. A equipa que completa as várias actividades a desenvolver no local de instalação cobrará igualmente ao vendedor/fornecedor por qualquer tempo perdido causado pelos atrasos, e o vendedor/fornecedor remeterá esta despesa adicional ao cliente. Se os atrasos tiverem sido causados por uma preparação deficiente do local por parte do empreiteiro geral, é justo que o cliente facture ao empreiteiro geral as despesas relacionadas com a entrega, grua, e despesas com as companhias de instalação.

Muitas instalações demoram um dia completo, outras dois ou mais dias. Uma das mais importantes responsabilidades da equipa de instalação é proteger a casa, tão rapidamente quanto possível, dos eventuais danos provocados pelos efeitos climáticos. Se o local não estiver devidamente preparado, e a instalação vier a ser atrasada por várias horas, a empresa de instalação poderá não ser capaz de completar parte suficiente da instalação para permitir que a casa esteja devidamente protegida, caso venha a chover durante a noite. Se o atraso acontece antes da instalação do primeiro módulo, a equipa de montagem e o vendedor/fornecedor da casa pré-fabricada podem cancelar a instalação e reprogramá-la para o dia seguinte ou outro conveniente. Mas se alguns dos módulos já estiverem implantados nos alicerces, e as coberturas de protecção já tiverem sido removidas, a instalação não pode ser facilmente interrompida, e a equipa poderá não ter a possibilidade de desenvolver os passos necessários para proteger a casa até que a causa do atraso tenha sido ultrapassada. Se este atraso se prolongar durante várias horas, a casa estará exposta aos efeitos climáticos mais tempo de que teria sido necessário. 

Com estas implicações em mente, este artigo chama-lhe a atenção para algumas questões que deverá ter em conta:

• Qual é a melhor maneira para o vendedor/fornecedor e o empreiteiro geral evitarem desacordos sobre o que é preciso fazer para preparar adequadamente o local de instalação;
• De que modo deverão ser preparadas as curvas ao longo da álea de entrada, de modo a que as mesmas possam ser feitas pelos veículos de transporte (tractor e atrelado) que efectuam a entrega;
• O que fazer se os veículos de transporte e os transportadores apenas puderem entrar na propriedade tendo que circular parcialmente pela de um vizinho;
• Onde deverá o empreiteiro geral criar uma base de gravilha compactada e plana;
• O que deverá o empreiteiro geral fazer, se tiver necessidade de instalar tubos e tanque subterrâneos;
• Com que dimensão deve uma área ser preparada para a grua, e como executar esta tarefa de forma adequada;
• O que deve ser feito se o empreiteiro geral não conseguir disponibilizar espaço suficiente no local para armazenar os módulos de um dia para o outro;
• Quando é que o empreiteiro geral deve providenciar o equipamento pesado para auxiliar a equipa de entrega, e para que fim deverá este equipamento ser utilizado;
• Que equipamento deverá ser necessário no local de instalação para auxiliar a colocação dos módulos dentro da área de alcance da grua;
• Onde deverão os módulos ser armazenados depois da instalação;

Construir os alicerces

Geralmente, construir os alicerces para uma casa modular ou pré-fabricada decorre do mesmo modo que para qualquer outra casa, e não há necessidade de dissertar sobre tais requisitos neste momento. O empreiteiro geral e os sub-empreiteiros dos alicerces deverão saber o que fazer. No entanto, deverá tentar obter respostas para as seguintes questões que são específicas das casas modulares ou casas pré-fabricadas:

• Uma casa modular ou casa pré-fabricada pode ser instalada num espaço deslizante? E sobre um estrado?
• Quais serão as potenciais consequências se o empreiteiro geral não tiver os alicerces prontos quando está programada a entrega da casa?
• Quem determina se os alicerces estão prontos para sustentar o peso de uma casa modular ou casa pré-fabricada?
• Quão aproximadas devem as dimensões dos alicerces ser das medidas do fabricante?
• Que tipo de planta deve o fabricante fornecer para os alicerces, que informação adicional deve ser acrescentada à planta, e quem o deverá fazer?
• Quando é que o empreiteiro geral pode alterar a localização das colunas de suporte?
• Quais são as opções para substituir as colunas por vigas?
• O empreiteiro geral deve criar uma entrada para sua cave ou espaço deslizante, e quais são as vantagens de ter uma entrada exterior ou uma interior?
• Deverá o empreiteiro geral instalar alicerces de cimento ou de blocos; pilares e estacas são uma opção viável, e deverá considerar um sistema de alicerces pré moldado?
• O que deverá o empreiteiro geral fazer se os regulamentos e códigos de construção, bem como as especificações do fabricante, diferirem no que respeita à instalação dos alicerces?
• Que pormenores deverá o empreiteiro geral ter em conta quando planificar e projectar os alicerces?
• O empreiteiro geral deverá instalar uma placa de peitoril simples ou dupla?
• Quais as implicações de um desnivelamento nos alicerces para uma casa modular ou casa pré-fabricada, e como poderá isso ser corrigido?
• Que passos especiais devem ser dados pelo empreiteiro geral se os seus alicerces tiverem bossas ou paredes curvas?
• Quais são os melhores tipos de colunas de suporte, que altura deverão ter, e que tipo de placas cimeiras deverão ser usadas?
• O empreiteiro geral ou a equipa de instalação deverão instalar vigas de suporte e placas lisas?
• O que deverá o empreiteiro geral fazer se a neve ou o gelo se acumularem nos seus alicerces antes do dia da instalação?

Responsabilidades no dia da entrega e no dia da instalação

Certifique-se de que o empreiteiro geral é responsável pelas seguintes questões para o dia da entrega e da instalação:

• Como o empreiteiro geral pode auxiliar as equipas de entrega e de instalação
• Os passos a serem dados pelo empreiteiro geral para assegurar a segurança de toda a gente
• A responsabilidade do empreiteiro geral para providenciar instalações sanitárias no local de instalação
• O que o empreiteiro geral deve fazer com da grande quantidade de lixo gerado num estaleiro
• Quando o empreiteiro geral poderá ter que completar algumas tarefas respeitantes ao telhado da casa
• Quando o empreiteiro geral tem obrigações especiais de modo a proteger os módulos das condições climáticas imediatamente a seguir à instalação
• Que quantidade de trabalho adicional necessita de ser completado quando encomenda estruturas em painéis ao vendedor/fornecedor
• Responsabilidades do empreiteiro geral para lidar com o inventário dos elementos soltos
• O que o empreiteiro geral deverá fazer para proteger a casa de entradas indesejáveis, ao mesmo tempo que a mantém acessível aos empreiteiros que deverão ultimar o trabalho

Responsabilidades na acoplagem

Uma vez completada a instalação o empreiteiro geral pode completar a acoplagem da casa modular ou casa pré-fabricada. Necessitará de acabar os trabalhos de carpintaria interiores e exteriores e fazer as ligações das canalizações, sistemas eléctricos e ainda as tarefas seguintes:

• Proteger as superfícies interiores – tais como os soalhos acabados, tectos falsos e banheiras – durante a acoplagem
• Selar os módulos contra as entradas de ar e tornar a casa energeticamente eficiente.
• Preparar o exterior da casa para a instalação dos elementos laterais
• Instalar os elementos laterais, faixas, sofitos, e as características decorativas exteriores, tais como portadas e coberturas das janelas, frontões, elementos ornamentais, e moldes dentilhados
• Completar as escadas exteriores e interiores de acesso à cave
• Remover as ligações dos alicerces
• Selar as paredes de cimento contra penetrações de águas e esgotos
• Completar os encargos referentes à parte eléctrica
• Completar as responsabilidades referentes às canalizações
• Completar as responsabilidades referentes às instalações de aquecimento, ventilação e ar condicionado
• Instalar o aquecedor para a água
• Assegurar-se de que obtém cópias de toda a literatura sobre o equipamento fornecida pelo fabricante, bem como a informação referente às garantias
• Construir o caixilho da chaminé para obter um nível zero de perdas na lareira
• Completar a acoplagem do interior, incluindo a preparação de todas as aberturas de ligações nas paredes, instalação de portas nas paredes de ligação, e técnicas de ajustamento
• Isolar o acesso ao sótão
• Instalar os elementos soltos adicionais normalmente utilizados
• Instalar as saídas de ventilação para as ventoinhas de ventilação das casas de banho e secadores de roupa
• Construir uma protecção para uma clarabóia
• Completar um tecto tipo catedral com ou sem arrecadação
• Construir uma área reservada num sótão
• Instalar as escadas e corrimões para o sótão, ou para o andar superior numa casa de dois andares
• Completar as tarefas especiais requeridas para uma casa de três módulos
• Isolar a cave
• Construir entradas exteriores em todas as portas
• Instalar materiais mistos, tais como painéis de janelas e filtros, goteiras e portas anti-tempestade
• Construir estruturas adicionais no local, tais como garagens, alpendres, cobertos, solários, caves acabadas, e o segundo andar de casas inacabadas tipo Cape Cod
• Manter a casa limpa durante a acoplagem.